Boere is oor die algemeen wetsgehoorsame landsburgers wat nie goedsmoeds die wet oortree nie. Omdat onkunde ’n mens soms in die pekel laat beland, is dit goed om meer uit te vind oor die regte en verpligtinge wat deur die Wet op die Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, No 62 van 1997 (ESTA – Extension of Security of Tenure Act) op die onderskeie partye geplaas word.

André Bloem bied opleiding oor die ESTA-wet saam met Heine Otto van Otto Theron Prokureurs in samewerking met Agri Wes-Kaap aan. André en Heine woon in die Paarl, maar bied landwyd werksessies vir landbougemeenskappe aan.

Al klink die omskrywing van die wetomslagtig, is dit belangrik om presies te sê wie is wie en wat is wat sodat daar nie misverstande is nie.

Doel van ESTA

ESTA het ten doel om langtermynsekerheid van verblyf vir okkupeerders van grond of plase te bevorder deur, waar moontlik, die gesamentlike pogings van okkupeerders, grondeienaars en regeringsliggame.

Dit het ook ten doel om die regte van okkupeerders uit te brei deur die uitsetting van kwesbare bewoners te reguleer. Die regte, pligte en wettige belange van eienaars moet egter ook behoorlik erken word om in gepaste omstandighede by die hof te kan aansoek doen vir ’n uitsettingsbevel.

Wanneer is ESTA van toepassing?

ESTA is hoofsaaklik van toepassing op alle grond buiten grond in ’n dorpsgebied, maar insluitend enige grond binne so ’n dorp wat ingevolge enige wet vir landboudoeleindes aangewys is, en enige grond binne ’n dorp wat na 4 Februarie 1997 gestig, goedgekeur, geproklameer of andersins erken is, en waar die bewoner ՚n okkupeerder was onmiddellik voor sodanige stigting, goedkeuring, proklamasie of erkenning plaasgevind het.

Wie is wie?

Die okkupeerder is ’n persoon wat ouer as 18 jaar is, minder as R13 625 per maand verdien en met toestemming, hetsy formeel of stilswyend, van die eienaar of persoon in beheer op die grond woon of die grond gebruik. Dit sluit egter ’n persoon wat die grond vir kommersiële doeleindes gebruik uit, tensy daardie persoon geen werknemers buiten sy familielede in diens het nie. Die bedrag van R13 625 per maand verwys na ’n gemiddelde bruto inkomste (byvoordele uitgesluit) vir die voorafgaande periode van 12 maande.

Die eienaar is die persoon of entiteit aan wie die grond behoort waarop die okkupeerder/s woonagtig is.

Die persoon in beheer is die persoon wat by magte is om toestemming tot okkupasie te verleen of te kanselleer, en tree namens die eienaar op.

՚n Afhanklike van die okkupeerder is ’n familielid teenoor wie die okkupeerder ’n wetlike plig het om te onderhou.

Die okkupeerder se gesin verwys na sy/haar gade of saamleef-maat, ’n kind (insluitend ’n aangenome of pleegsorgkind), ’n kleinkind, ’n ouer, en ’n grootouerwat afhanklik is van die okkupeerder en wat saam met die okkupeerder op die grond woon.

Okkupeerder se regte

Volgens die ESTA-wet, wat sedert 4 Februarie 1997 geld, het die okkupeerder sekere regte, naamlik die reg om:

• op die plaas te woon en toegang te hê tot sekere dienste soos ooreengekom met die eienaar of die persoon in beheer;
• familiegrafte op die grond te besoek en in stand te hou, mits voldoen word aan redelike voorwaardes van die eienaar of persoon in beheer;
• sekerheid van verblyfreg te hê;
• besoekers op redelike tye en vir redelike tydperke ontvang;
• pos en ander kommunikasie te ontvang;
• ՚n gesinslewe te hê in ooreenstemming met die kultuur van sy familie;
• toegang tot water te hê, wat nie ontneem mag word nie; en
• toegang tot onderrig en gesondheidsdienste te hê wat nie ontneem mag word nie.

Hierdie regte is nie onvoorwaardelik nie en die eienaar of persoon in beheer mag redelike voorwaardes stel oor besoektye om lewens en eiendom te beskerm en om te voorkom dat plaaswerk ontwrig word. Die okkupeerder kan aanspreeklik gehou word vir enige skade deur die besoekers, veral as dit voorkom kon word.

Die okkupeerder mag nie

• ՚n ander persoon wat op die perseel woon opsetlik of onwettiglik benadeel nie;
• opsetlik en onwettiglik wesenlikeskade aan die eiendom aanrig nie;
• betrokke wees by optrede wat ander wat op die grond woon of ander grond in die omgewing wettiglik okkupeer, bedreig of intimideer nie; of
• ongemagtigde persone in staat stel of help om nuwe wonings op die betrokke grond op te rig nie.

Indien die okkupeerder of ander wat daar woon skuldig is aan hierdie oortredings kan die verblyfreg opgeskort word en die werknemer afgedank word.

Diensverhouding

Toestemming tot verblyf spruit gewoonlik uit die diensverhouding: Die okkupeerder of huishoof kry verblyfreg omdat hy of sy daar werk. Die res van die gesin/familie se toestemming tot verblyf hang ook hiervan af.

Behuising is nie ’n verpligte byvoordeel nie maar ՚n reg wat volgens die oordeel van die eienaar of persoon in beheer verleen word. Die reg is nie outomaties oordraagbaar aan iemand anders in die huishouding nie.

Die eienaar of persoon in beheer moet sorg dat daar ’n duidelike beleid oor die toekenning van behuising is en dienskontrakte moet dit uitspel. As dit die huishoof se byvoordeel is, moet dit in ander wat daar woon se dienskontrakte uitgestippel word dat hulle nie die byvoordeel ontvang nie.

Stilswyende toestemming

Waar ’n persoon met die eienaar of persoon in beheer se medewete vir twaalf maande openlik op die grond gewoon het, word dit beskou dat die persoon die eienaar of persoon in beheer se toestemming het om daar te woon. Tree dadelik op wanneer iemand intrek.

Tariewe en heffings

Ingevolge klousule 8 van Sektorale Vasstelling vir plaaswerkers nr. 13, kan die werkgewer tot 10% van die bruto verdienste van ’n werknemer se loon verhaal indien hy of sy behuising as byvoordeel ontvang.

Die behuising moet voldoen aan sekere vereistes, naamlik:

• die woning moet minstens 30 m² groot wees;
• die dak moenie lek nie; die glasvensters moet kan oopmaak;
• indien beskikbaar moet daar elektrisiteit wees;
• drinkwater moet binne 100 m van die huis af wees; en
• daar moet ’n spoel- of puttoiletbinne of naby die woning wees.

Die verhaling kan slegs van die huishoof se vergoeding afgetrek word selfs nadat sy of haar dienste beëindig is. Indien dit van een van die ander wat daar woon se salaris verhaal word, kan dié persoon argumenteer dat hy weens die aftrekking behuising as byvoordeel ontvang het.

Langtermyn verblyfreg

Indien die okkupeerder tien jaar lank op die grond gewoon het en die ouderdom van 60 jaar bereik het, of na tien jaar medies ongeskik geraak het, het hy verblyfreg. Dit kom dan neer daarop dat die okkupeerder vir die res van sy lewe daar kan woon.

MAAR, onder sekere omstandighede kan die verblyfreg beëindig word, naamlik wanneer:

• die okkupeerder ander wat op die grond woon opsetlik en onwettiglik benadeel;
• die eienaar of persoon in beheerse eiendom opsetlik en onwettiglik wesenlik beskadig;
• ander persone wat daar woon bedreig of intimideer;
• ongemagtigde persone help om nuwe wonings op die grond op te rig;
• nie die eienaar of persoon in beheer se billike bepalings van verblyf soos ooreengekom, nakom nie;
• enige optrede, soos diefstal, wat lei tot die wesenlike en onherstelbare verbreking van die verhouding tussen die okkupeerder en die eienaar of persoon in beheer

Verandering van eienaar

In die geval waar die grond verkoop word bly alle regte en pligte en die tydperk van okkupasie soos voor die oordrag op die nuwe eienaar van toepassing.

Meer oor André Bloem

André Bloem, van Agri Labour Practitioners, werk sedert 1997 as arbeidswetgewingspesialis in die landbousektor. Hy het onder meer in 2012 tydens die arbeids onrus by De Doorns as raadgewer vir AgriSA en Agri Wes-Kaap opgetree en was lid van die onderhandelingspaneel.

André is ’n paneelbeoordelaar van Agri Weskaap se Jongboer van die Jaar-kompetisie. In die kursus “ESTA unpacked” word die belangrikheid van ՚n duidelike beleid oor die toekenning van behuising en die opskorting daarvan onder grondeienaars of persone in beheer se aandag gebring. Die kursus is in Citrusdal aangebied. Verblyfreg en die beëindiging daarvan is landwyd ՚n tameletjie wat op die regte manier aangepak moet word en kennis van die ESTA-wet is mag. Die kursus is gemik op senior bestuurspersoneel wat grondeienaars en menslikehulpbronbestuurders insluit. Hy dien op die uitvoerende komitee van die Kaapse Werkgewersorganisasie (https://www.caeo.co.za/) en is geakkrediteer om werkgewers in die Kommissie vir Konsiliasie, Bemiddeling en Arbitrasie (Engels CCMA) te verteenwoordig.

Kontak André Bloem by andre@andrebloem of 883-231-7320. Besoek die webtuiste by https://andrebloem.co.za/of die Facebookblad by https://www.facebook.com/Andre-BloemAGRILabourPractitioners